TJ：住友商事株式会社（主計部にて本社及び関係会社800社超の予算・決算・業績管理、IR業務に従事。米国住友商事（NY）における研修生として選抜（最年少）住友商事出資の米国電炉事業会社再生等に従事。プロジェクト・ファイナンス部にて、開発途上国におけるインフラストラクチャー・プロジェクト向け大型ファイナンス組成やジュピターテレコム向けファイナンス組成等に従事。欧米MBAプログラム派遣生に選抜）シカゴ大学ビジネススクール(MBA) 留学（ファイナンス、アントレプレナーシップ、オーガニゼーション・マネジメントを専攻）。シカゴ大学日本人会（The University of Chicago Japanese Association）ファウンダー。シカゴ大学ビジネススクール初の「JAPAN TRIP」企画・実行（その後毎年恒例となる）。ゴールドマン・サックス証券株式会社 投資銀行部門 勤務（メディア、消費財等分野における数々のM&Aアドバイザリー、資金調達（IPO含む）サポートに従事。プライベートエクイティ投資及び事業再生サポート業務に従事。）経済同友会 第四回起業塾 塾生(応募200名以上の中から、6名の塾生の一人に選抜。ハーバード、スタンフォード等欧米アジアトップMBA、大学院、大学、ボーディングスクール合格者多数輩出。三菱商事、マッキンゼー、ゴールドマン・サックス、ブラックロック、Google、BIG4コンサル／FAS、電通、トヨタ、三菱UFJ銀行、野村證券などトップ企業内定等の指導実績多数。TOEFL、GMAT、IELTS、GREの個別指導も徹底的にやりきる指導に定評あり。ゴールを設計し、ゴールを達成させるために比類ないクオリティを求めることで高い評価を得ている。TJをアドバイザーにつけたいという依頼が殺到している。
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不動産ファンド転職の全体像：ブラックストーン・KKR・PAGなど外資系と日系の違い、年収、入り方を解説！おすすめの部門はこれだ！
こんにちは、アルファアドバイザーズの黒岩です！
恵比寿ガーデンプレイス、東京ガーデンテラス紀尾井町。誰もが知る東京の一等地が、この1年ほどで次々と不動産ファンドの手に渡りました。2025年の日本の不動産投資総額は6兆2,180億円と、2007年を上回り過去最高を記録しました。海外投資家の取得額は前年比約2倍の2兆円超に達しています。
これだけの資金が動けば、物件を探し、買い、価値を上げ、売る人材が足りなくなります。不動産ファンドへの転職は、デベロッパー、銀行、投資銀行、コンサル出身の方にとって、今もっとも現実的に年収とキャリアの両方を伸ばせる選択肢の一つです。
この記事では、不動産ファンドの基本、仕事内容、外資系と日系の違い、年収、これから伸びる部門、そして入り方までを整理します。
不動産ファンドの基本：誰のお金で何を買い、どう稼ぐか
不動産ファンドは、年金基金、保険会社、政府系ファンド、金融機関などから預かった資金で不動産を取得し、賃料収入と売却益を投資家に返す仕事です。自社の資金で開発するデベロッパーとの最大の違いは、他人のお金を預かり、決められた期間とリターン目標の中で結果を出す点にあります。
投資戦略は、リスクとリターンの大きさで4つに分かれます。
・コア：都心の優良ビルなど、安定稼働している物件を長期保有し、賃料収入を得る
・コアプラス：コアに近い物件で、テナント入れ替えなど軽い改善を加える
・バリューアッド：空室の多いビルや築古ビルを買い、改修とリーシングで価値を上げて売る
・オポチュニスティック：開発、用途転換、企業の不動産部門ごとの買収など、難易度の高い案件で高いリターンを狙う
日本で活動する海外投資家の資金は、90％超がバリューアッドとオポチュニスティック系です。外資系不動産ファンドの仕事が「買って、変えて、売る」に寄る理由がここにあります。
ファンドの器にも種類があります。
・私募ファンド：機関投資家向けで、運用期間が数年と決まっている。外資系の主戦場
・私募REIT：非上場で運用期間の定めがなく、長期安定運用が前提。2026年6月末で61投資法人、資産総額8兆665億円
・J-REIT：東証に上場し、個人も売買できる。全58銘柄、運用資産残高は24兆5,863億円
収益の源泉は、運用残高に応じたアセットマネジメントフィー、取得時と売却時の報酬、そして目標リターンを超えた分の成功報酬（キャリー）です。フィー中心の会社は年収が安定し、キャリー比重の高い会社は成果次第で大きく跳ねます。外資系と日系の年収差の多くは、この構造の違いから来ています。
仕事内容：4つの職種
不動産ファンドの仕事は、大きく4つに分かれます。
・アクイジション（取得）：物件情報を集め、収支モデルを組み、デューデリジェンスと価格交渉を経て買う。ファンドの花形で、仲介会社や売主との人脈が武器になる
・アセットマネジメント（期中運用、バリューアップ）：取得した物件の賃料を上げ、コストを下げ、改修し、最適な時期に売る。投資家に約束したリターンを実現する役割
・ファンドマネジメント、投資家対応：ファンドの組成、資金集め、投資家への報告を担う。ポートフォリオ全体の戦略を決める
・ファイナンス（デット調達）：銀行からノンリコースローンを引き、金利と条件を最適化する。金利が上がる局面で重要度が増している
少人数の外資系ではアクイジションとアセットマネジメントを一人が兼ねることも多く、日系の大手では分業が進んでいます。同じ職種名でも、会社によって任される範囲がまったく違う点は、転職前に必ず確認したいところです。
外資系不動産ファンドの概要
外資系不動産ファンドは、資金の出どころと得意分野で4つに分けると理解しやすくなります。
・PE系総合（ブラックストーン、KKR、PAG、ベインキャピタル）：企業買収も手がける大手で、数千億円規模の案件を主導する
・不動産専業、運用会社系（ラサール、PGIM、CBREインベストメントマネジメント、ハインズ）：年金や保険の資金を預かり、コアからバリューアッドまで幅広く運用する
・物流、データセンター特化（GLP、ESR、プロロジス）：開発から運用まで一貫して手がける
・政府系、年金（GICなど）：自己資金で長期投資し、他のファンドとの共同投資も多い
PE系の存在感は際立っています。ブラックストーンは2026年3月、今後3年で日本の不動産に150億ドル（約2.4兆円）を投じると発表しました。東京ガーデンテラス紀尾井町は約4,000億円で西武HDから取得しています。サッポロHDは、サッポロ不動産開発をKKRとPAGの陣営に、借入金を含め4770億円で売却すると発表しました。恵比寿ガーデンプレイスを含むこの争奪戦で、国内デベロッパー大手は価格で敗れています。
業界再編も進んでいます。米アレス・マネジメントは2025年3月、GLPキャピタル・パートナーズの中国を除く国際事業を買収し、日本GLPを傘下に収めました。KKRも、J-REITの運用会社であるKJRマネジメントをグループに持っています。「外資系か日系か」の境目は年々あいまいになっています。
外資系の特徴は少数精鋭です。東京のチームは小さく、若手でも大型案件の中心に入ります。求められるのは、不動産の目利きに加えて、精緻な収支モデル、英語での投資委員会資料、海外本社を説得する論理です。
年収は公開された求人が目安になります。外資系の不動産プライベートエクイティでは、アナリストやアソシエイトで年収700万円から2,000万円、投資銀行やPEの経験者を対象にしたアナリスト求人では1,500万円から3,000万円という例があります。シニア層は2,500万円以上も可能とされ、ここにキャリーが加わる会社もあります。
日系不動産ファンドの概要
日系不動産ファンドは、親会社の性格で3つに分かれます。
・デベロッパー系（三井不動産投資顧問、三菱地所投資顧問、野村不動産投資顧問、東急不動産キャピタル・マネジメント）：親会社が開発した物件の供給を受けられる強みがある
・商社、金融系（ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント、ケネディクスなど）：資金調達力と投資家網に強みがある
・独立系（いちご、霞ヶ関キャピタルなど）：意思決定が速く、ホテルや物流など特定分野で独自色を出す
日系の主力商品は私募REITとJ-REITです。私募REITの資産総額は前年比11.3％増と拡大が続いています。出資者は地域金融機関が30.3％、中央金融法人が27.0％、年金が22.0％で、安定した分配を求める国内マネーが支えています。そのため仕事は「長く持ち、着実に賃料を伸ばす」運用が中心になります。
採用の間口は外資系より広めです。不動産会社、信託銀行、鑑定会社などからの転職が多く、未経験でもポテンシャル採用で年収600万円から800万円の求人があります。年収の相場は、担当者クラスで600万円から1,200万円、マネージャークラスで900万円から1,600万円、部長クラスで1,200万円から2,000万円が目安です。外資系ほどの振れ幅はありませんが、雇用が安定し、長期で専門性を積めます。
今後この部門がアツい！
ここからが本題です。同じ不動産ファンドでも、どの領域のチームに入るかで、5年後の市場価値は大きく変わります。私が注目しているのは次の5つです。
①データセンター投資チーム
ブラックストーンの2.4兆円計画は、データセンター、物流施設、ホテルの3分野が対象です。同社はAirTrunkを通じて日本に16億ドルを投入済みで、今後80億ドル規模の拡大を計画しています。データセンターは電力の確保が成否を分けるため、不動産の知識だけでは足りません。電力、インフラ、プロジェクトファイナンス、商社、通信出身の方に機会があります。
②ホテル投資、ホテルAMチーム
私募REITのホテル資産は4,732億円で、1年で29.8％増えました。ホテルは運営次第で収益が大きく変わる資産です。ホテル運営会社、戦略コンサル、ホテル向け融資の経験が評価されます。
③バリューアッド型オフィスチーム
オフィスの購入では1980年代後半から1990年代に竣工した物件の比重が高まり、北米系とアジア系のファンドがバリューアッド志向に回帰しています。築古ビルを買って再生するには、リーシング、建築、リノベーション、プロパティマネジメントの実務がわかる人材が欠かせません。デベロッパー出身者の強みがそのまま生きる領域です。
④企業不動産の大型カーブアウトチーム
1,000億円超の超大型案件が複数成立しており、事業会社の資本効率見直しが背景にあります。サッポロの案件は、KKRとPAGが出資する合同会社が51％、29％、20％と段階的に出資して100％にする設計で、不動産取引というよりM&Aに近い仕事です。投資銀行IBD、FAS、PEファンド出身の方が、不動産の経験がなくても評価されやすい領域です。企業に資産売却を迫る側の仕事については、アクティビストファンド転職の記事もあわせてご覧ください。
⑤投資家対応、個人富裕層向け商品チーム
ブラックストーンは、約7兆ドルに上る日本の家計の現預金を、オルタナティブ投資の提供先として見ています。機関投資家だけでなく個人富裕層にも不動産ファンドを届ける動きが広がり、資金を集める側の人材が求められています。証券会社のリテール、プライベートバンク、機関投資家営業、アセマネの商品企画の経験が生きます。
データセンターや物流施設への投資需要の拡大に伴い、アクイジションの求人は増えています。伸びている領域ほど経験者が市場におらず、隣接業界からの転職者に門戸が開かれます。「不動産の経験がないから無理」と考える必要はありません。
外資系と日系の比較表
どちらが上ということではありません。高いリターンを追う仕事がしたいのか、長く安定して運用する仕事がしたいのかで、選ぶべき場所は変わります。
入り方：出身別5ルート
不動産ファンドへの入り方は、今の経歴によって変わります。
20代で不動産も金融も未経験という方には、2段階のルートをおすすめしています。まず日系のアセットマネジメント会社で運用の実務と実績を作り、そこから外資系に移る方法です。外資系が即戦力を求める以上、最初の一歩をどこで踏むかの設計が、その後の10年を決めます。
選考で見られること
不動産ファンドの選考では、主に次の4点が見られます。
・モデリングテスト：物件の収支モデルを時間内に組めるか
・ケース面接：実際の物件や案件を題材に、買うか買わないか、いくらで買うかを論じる
・英語面接：外資系では海外拠点の面接官との面接がある
・「なぜ不動産か」：株式や企業投資ではなく、なぜ不動産なのか。なぜその会社のその戦略なのか
特に最後の問いは、出身業界によって通る答えがまったく違います。銀行出身の方とデベロッパー出身の方では、語るべきストーリーが異なるためです。
まとめ
不動産ファンド転職は、日本の不動産市場に過去最高の資金が流れ込む今、大きなチャンスを迎えています。外資系は高いリターンと高い年収、日系は安定した運用と広い間口。そしてデータセンター、ホテル、バリューアッド、カーブアウト、個人富裕層向け商品という伸びる領域では、不動産未経験の方にも道が開けています。
ただし、どのルートが最短かは、経歴によって一人ひとり違います。同じ銀行出身でも、狙うべき会社と職種、準備すべき内容は変わります。
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アルファ代表TJプロフィール
TJ：住友商事株式会社（主計部にて本社及び関係会社800社超の予算・決算・業績管理、IR業務に従事。米国住友商事（NY）における研修生として選抜（最年少）住友商事出資の米国電炉事業会社再生等に従事。プロジェクト・ファイナンス部にて、開発途上国におけるインフラストラクチャー・プロジェクト向け大型ファイナンス組成やジュピターテレコム向けファイナンス組成等に従事。欧米MBAプログラム派遣生に選抜）シカゴ大学ビジネススクール(MBA) 留学（ファイナンス、アントレプレナーシップ、オーガニゼーション・マネジメントを専攻）。シカゴ大学日本人会（The University of Chicago Japanese Association）ファウンダー。シカゴ大学ビジネススクール初の「JAPAN TRIP」企画・実行（その後毎年恒例となる）。ゴールドマン・サックス証券株式会社 投資銀行部門 勤務（メディア、消費財等分野における数々のM&Aアドバイザリー、資金調達（IPO含む）サポートに従事。プライベートエクイティ投資及び事業再生サポート業務に従事。）経済同友会 第四回起業塾 塾生(応募200名以上の中から、6名の塾生の一人に選抜。ハーバード、スタンフォード等欧米アジアトップMBA、大学院、大学、ボーディングスクール合格者多数輩出。三菱商事、マッキンゼー、ゴールドマン・サックス、ブラックロック、Google、BIG4コンサル／FAS、電通、トヨタ、三菱UFJ銀行、野村證券などトップ企業内定等の指導実績多数。TOEFL、GMAT、IELTS、GREの個別指導も徹底的にやりきる指導に定評あり。ゴールを設計し、ゴールを達成させるために比類ないクオリティを求めることで高い評価を得ている。TJをアドバイザーにつけたいという依頼が殺到している。